Hoe werken ontbindende voorwaarden?

Iedereen die wel eens een huis heeft verkocht of gekocht kent de bijzondere clausule wel die zegt dat de koop niet doorgaat als de bank niet meewerkt. Maar een dergelijke bepaling is niet enkel beperkt tot de koop van een onroerend goed. En een dergelijke ontbindende voorwaarde kan óók andere redenen hebben (dan de financiering).

Het voorbehoud van financiering is wel de meest bekende ontbindende voorwaarde. Wat maakt zo’n clausule nu tot een ontbindende voorwaarde? In principe kennen we twee bijzondere voorwaarden in het contractenrecht, die nogal op elkaar lijken, namelijk de opschortende voorwaarde en de ontbindende voorwaarde.

We blijven even bij het voorbeeld van verkrijging van een financiering voor de aankoop van een woning. Of een onderneming. Of iets anders waarvoor een bank nodig is. Wanneer er sprake is van een opschortende voorwaarde, dan komt de koopovereenkomst pas tot stand indien er een passende financiering verkregen is. Indien er sprake is van een ontbindende voorwaarde, dan is er al wel een koopovereenkomst tot stand gekomen, met dien verstande dat deze nadien door de potentiele koper (straffeloos) kan worden ontbonden, indien er geen passende financiering is verkregen.

Met andere woorden: in geval van een opschortende voorwaarde is er geen overeenkomst zolang de koper geen financiering heeft. In geval van een ontbindende voorwaarde is er direct een overeenkomst, maar moet de koper het tijdig te kennen geven als hij geen passende financiering heeft kunnen verkrijgen.

De tekst van de voorwaarde is dus redelijk cruciaal. Zo zal uit de betreffende voorwaarde duidelijk moeten blijken van wélke partij nu wélke actie wordt verwacht. En vóór welke datum. Het te laat inroepen van een ontbindende voorwaarde kan namelijk duur komen te staan. In het meest vervelende geval wordt een koper gedwongen de koopovereenkomst na te komen. Of het contract heeft een boete gesteld op het te late beroep op een ontbindende voorwaarde.

Neem de volgende clausule: Het contract kan worden ontbonden indien de bank niet voor 1 mei 2019 schriftelijk aangeeft mee te zullen werken aan de financiering.

En wat staat er nu eigenlijk? Wannéér moet deze ontbindende voorwaarde worden ingeroepen? Vóór 1 mei? Of mag het ook op 15 mei als de bank op 14 mei laat weten geen financiering te verlenen? Omdat de bank in dat geval duidelijk niet vóór 1 mei een schriftelijk ei heeft gelegd en dát is wat in de voorwaarde staat.

Een dergelijke ‘kromme’ voorwaarde is voor meerdere uitleg vatbaar en kan dus makkelijk tot discussie leiden. Daarbij worden dan zaken relevant als: wat hebben partijen bij het opstellen van die overeenkomst over en weer van elkaars bedoelingen begrepen? Is er gecorrespondeerd over doel en strekking van de voorwaarde? Was er een professionele partij aan één van beide kanten betrokken?

Lees een contract ook goed voordat het getekend wordt en wees bedacht op andere ontbindende voorwaarden die niet zien op de financiering. Als voorbeelden uit de koopovereenkomst met betrekking tot onroerend goed kunnen genoemd worden het voorbehoud van een (positieve) bouwtechnische keuring, het voorbehoud van een huisvestingsvergunning of het voorbehoud van verkoop van de (oude) woning van koper. Denk ook aan het voorbehoud van het verkrijgen van een schone-grond-verklaring of een voorbehoud tot het verkrijgen van NHG.